A Armadilha da Cadeia Dominial Quebrada — Como regularizar imóveis com “donos de papel”

Um dos maiores riscos no mercado imobiliário brasileiro é a aquisição de imóveis cuja “cadeia dominial” foi rompida. Você compra de João, que comprou de Maria, que comprou da Construtora. Todos têm contratos de compra e venda (os famosos “contratos de gaveta”), mas na matrícula do Cartório de Imóveis, o proprietário oficial ainda é a Construtora.
Essa situação caracteriza a Quebra do Princípio da Continuidade Registral (art. 195 da Lei 6.015/73). O cartório jamais registrará a sua escritura de compra e venda se quem está vendendo para você não for a pessoa que consta como dona na matrícula.

Os riscos da cadeia quebrada

Quando a cadeia dominial está rompida, você não tem segurança jurídica. Para a lei, o dono do imóvel é aquele cujo nome está no cartório. Isso significa que o seu imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário (a Construtora ou a Maria, no nosso exemplo). Além disso, a
ausência de regularidade impede financiamentos bancários e desvaloriza o bem em até 50% no mercado.

As vias de solução extrajudicial e judicial

A regularização de um imóvel com cadeia dominial quebrada é um trabalho de engenharia jurídica. O advogado especialista precisará analisar o histórico de transmissões para definir a melhor estratégia:

1. Reconstrução da Cadeia (Via Extrajudicial): Se todos os antigos proprietários estiverem vivos, localizáveis e de acordo, é possível lavrar as escrituras sequenciais e registrar todas as transmissões até chegar a você. É o caminho mais rápido, porém exige pagamento de ITBI para cada transferência.
2. Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Uma novidade trazida pela Lei 14.382⁄2022. Se você tem a prova da compra (contrato) e a prova da quitação (recibos), mas o vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura, é possível forçar a transferência diretamente no
   cartório, sem processo judicial.
3. Usucapião Extraordinária: Quando a cadeia está irremediavelmente perdida, mas você (e seus antecessores) exercem a posse mansa e pacífica por mais de 15 anos, a usucapião é o remédio jurídico definitivo para inaugurar uma nova cadeia dominial, limpando o histórico do imóvel.
   Regularizar a cadeia dominial é proteger o seu patrimônio contra credores alheios e garantir o valor real do seu investimento.

Conteúdo informativo. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário.